株式会社ファブレス   アクセス  お問い合わせ  不動産用語集
 

不動産投資を成功に導くためには、多角化・多様化する今日の不動産マーケット環境の中で、いかにマーケットを正確に捉えられるかがポイントです。

豊富なノウハウや幅広い情報ネットワークを備えたパートナーを持つことが、不動産投資を成功させる重要なファクター(要素)となります。

単純に高い収益物件の仲介をするだけではなく、物件や事業の特性に応じて戦略プランを立て、投資家であるお客様の不動産投資戦略を成功に導きます。

 
投資判断基準の確認と投資プランのご提案
投資家となるお客様とのお打ち合わせの中から、投資物件の立地やエリア、広さや物件の種別、価格等の条件面や不動産投資へのお考えなどを聞きかせていただきます。その後、お打ち合わせ内容に基づき、豊富な実績と幅広い情報収集ネットワークを活かし、ご要望に適したプランをご提案いたします。

投資物件のご紹介
お客様にご紹介できるようよう、さまざまな角度から物件を調査・評価し、不動産の価値を判定いたします。私共で自信を持ってお客様におすすめできる物件のみをご案内させていただきます。

投資・マーケット分析と物件診断
投資物件のご案内と併せて、物件ごとの詳細な情報やマーケットの状況を考慮した投資分析資料を調達して総合的に診断いたします。
調査分析を行い、投資スタンスに合わせた収支シミュレーションをご案内いたします。

物件取得のサポート
お客様よりご承諾をいただき次第、ご案内した投資プランに応じて、直ちに投資に関するあらゆる折衝を開始し、お客様の不動産投資を代行いたします。入札が必要な案件の際は、入札から落札までの業務を代行し、同時に建物診断やリスク診断、会計監査なども実施します。
投資家であるお客様を、物件の取得までサポートさせていただきます。

賃貸運営管理のサポート
投資家であるお客様が取得された物件の管理業務についてもサポートいたします。賃貸経営の収益確保を前提とした集金業務やテナントとの交渉業務など、賃貸運営管理の運営体制を構築できるよう適切なコーディネートを行います。
資本回収指標
投資からもたらされる各期の償却前純営業収益、またはキャッシュフローの合計が、総投資額または自己資本投資額と等しくなるために必要な期間を指します。将来の収益を現在価値に割引かず、単純に加算するため、後述のDCF法とは大きく異なります。

損益に関する会計上の指標
不動産投資は、資金を借入れで調達する場合が数多くあります。したがって当初数年間は赤字になることが多く、事業の安全性をチェックする際に重要となる、従来から投資の安全性をみる場合に使用されてきた指標です。

単年度利回り指標
@ 総合還元利回り(R、キャッシュプレイト) 初年度の純営業利益/投資額
A キャッシュ・オン・キャッシュ(CC) 初年度のキャッシュフロー(NOI−借入金元利払額)/自己資本投資額
B 保証金を考慮した利回り 初年度のNOI/(総投資額−保証金等の一時金)
C 損益計算書の営業利益に着目した利回り (償却後の営業利益+保証金等の運用益)/総投資額


純営業利益・借入金償還割合
借入金の返済能力をみる指標で、DCR(debt coverage ratio)=純営業利益(NOI)/借入金償還 となります。DCRが1を超えると、借入金の元利返済額を純営業収益から賄うことができます。これは投資家ばかりではなく、融資する側にとっても重要な指標です。

DCF法/NPV・IRR
DCF(discounted cash flow)法は、「不動産の価値は、その不動産から毎年計上されると期待できる純収益と、将来売却する時に発生する回収額を現在価値に割り戻した金額の合計額である」という考え方で、オフィスビル、店舗ビル、住宅地の賃貸アパートなどの収益用不動産に対して適用される欧米で最も一般的な収益還元法です。

収益用不動産から計上される投資予定期間中の各年度の純収益を予測し、これらを現在価値に割り戻した金額を合計することで、将来の賃貸収入から得られる純収益による価値を求めます。 次に、投資予定期間が終了し不動産を売却した時に予測される入金額も、現在価値に割り戻した価格として求めます。この合計した金額が、DCF法による収益価格となります。

[不動産価値=保有期間中の各年度収入金額の現在価値合計金額+売却予想価格の現在価値]

不動産に対する投資額が妥当かを判断するには、将来期待される毎年の純収益と投資終了時における売却益を予測して、その合計額と初期投資額との関係をみれば良いことになります。その際、主に純現在価値(NPV:正味現在価値ともいう)と投資収益率(IRR:内部収益率ともいう)が大事な指標になります。

純現在価値NPV(net present value)
NPVは、不動産への投資額と将来の入金額の現在価値の合計額とを比較して、投資を判断する指標です。

[純現在価値NPV=将来の入金額の現在価値合計−投資額]
NPVがプラスになれば、投資家が希望している投資採算が得られることになります。

投資収益率IRR(internal rate of return)
投資収益率IRRとは、投資物件の純現在価値NPVをゼロにする割引率、すなわち投資物件が生み出す全ての収益(投資期間満了時の収益を含む)を割引いた額と初期投資額とちょうど等しくするような割引率のことをいいます。

IRRが投資家の期待する利回りより大きければ、投資家が希望している投資採算が得られることになります。

リスク分析
2つの商業ビルがあり現在同等の賃貸収入が確保されていても、入っているテナントが違えば将来の見込みも違ってきます。また、予定外の時期にテナントが退去したのでは、当然、投資採算性は変動します。

リスク分析とは、従来は比較的軽視されて来た部分であり、賃料収入等による純収益が将来どの程度の確率で確保されるかということを、過去の数多くの運用データ・サンプルなどを元に統計的な分析を試みるものです。

不動産を購入したり売却する際には各種さまざまな税金がかかります。
購入や売却から入居後の手続きまで、税金に関するご相談を承ります。

マイホームに関わる税金の基礎的な知識や軽減措置や手続きのポイントをはじめ、マイホームを買うとき・売るときの税金について、ご不明な点がありましたらご案内させていただきます。

不動産投資や税務相談について、ご希望のお客様はお問い合わせフォームよりご連絡をお願いいたします。
お問い合わせ内容を確認次第、弊社の担当者より折り返しご連絡をとらせていただきます。
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