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不動産用語集
 
あ行 か行 さ行 た行 な行 は行 ま行 や行 ら行 わ行 英字・他
 
さ行
再建築不可 都市計画法や建築基準法の規定に合致せず、建替えや増改築することができない土地のことをいいます。例えば接道義務(建物の敷地は原則として幅員4M以上の道路に2m以上接していなければならない)を満たしていない土地や既存不適格建築物(建築当初は適法に建てられたが、その後法律や条例の改正、都市計画の変更等により現状では違法な状態になってしまった建築物)などです。このような不動産を宅地建物取引業者が媒介等により売り出す場合は、その不動産の広告や重要事項説明書に必ず「再建築不可」である旨の記載をしなければならないことになっています。
採光 建物内部に自然光を採り入れることです。建築基準法では、居室の採光のための開口部の面積は、居室の床面積の7分の1以上でなければならないとされています。
財産評価基準 相続税や贈与税のかかる財産の課税価格を評価する場合に適用される基準値です。毎年、国税局長等が決定して公示されます。土地は、道路が整備されている市街化区域などでは「路線価図」、市街化調整区域などでは「評価倍率表」が用いられます。路線価の適用地域では、前面道路ごとに指定された単位当たり路線価に面積をかけて算出、倍率地域では固定資産税評価額に指定された倍率をかけて算出します。
再生ファンド 不振企業の再生などを目指した投資ファンドで、まずは投資家から集めた資金で株式や債券を買い取ります。その後企業を立ち直らせることによって得られる株式の売買収益を投資家に還元します。経営陣による企業買収が代表的ですが、ファンドが仲介して企業のM&Aを促すというケースもあります。
最多価格帯 販売区画(販売住戸)が複数ある物件の広告において、100万円未満を切り捨てた際に、最も区画数(戸数)が多い価格帯を指します。
サイディング 建物の外壁に釘やネジで固定する、板状の外壁材のことです。
在来工法 「木造軸組(もくぞうじくぐみ)工法」のことで、柱と梁で建物を支え、筋違い(すじかい)で補強する木造住宅の工法のことです。日本では古くから行われているため、「在来工法」と呼ばれています。
サブリース 転貸借契約のことで、物件の所有者である貸主から賃借している借主が、貸主として第三者に賃貸する契約のことを言います。
さや管ヘッダー工法 さや管とは、さやとなる樹脂製の管の中に給排水管を通して2重構造にする給排水管のことです。継ぎ目が少ないため、水漏れがしにくく、交換やメンテナンスが容易です。また、管が樹脂製のためサビが発生しません。ヘッダー工法とは、複数の給水・給湯栓を同時に使用しても、給水・温湯量を安定させる工法のことです。両者を同時に採用する場合が多く、併せて「さや管ヘッダー工法」と呼ばれます。
更地 土地上に建物等の建築物がない土地のことです。
残債 借り入れたローンの、返済していない借入金残高のことです。
散水栓 屋外の水栓のことで、通常は地中のフタ付き鉄製箱のなかに設置します。庭の水撒きなどに利用します。
3000万円特別控除 マイホーム(居住用財産)を売ったときは、所有期間の長短に関係なく譲渡所得から最高3,000万円まで控除ができる特例があります。 これを、居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除といいます。自分が住んでいた住宅を売却するときに限られ、土地のみの売却は原則として対象外です。その住宅に実際に住んでいないときは住まなくなってから3年目の年末までに売却しなければならない等の制約があります。(家屋を取壊した場合には取壊した日から1年以内)売却する相手は、配偶者や親子、祖父母、孫など持ち主と特別な関係のある人以外でなくてはなりません。この特例を適用すると「居住用財産の買換え特例」「住宅ローン控除」の重複適用はできません。売却した年の前年と前々年にこの制度の適用を受けていると、この特例は使えません。
サンプルルーム マンションのモデルルーム形態のひとつで、部屋全部のモデルを配置せず、一部の設備・部材・仕様等を用意して見せる形です。
3路スイッチ 一つの照明器具を、2ヶ所から点灯・消灯できるスイッチのことです。長い廊下の両端などで採用されています。
市街化区域 都道府県が、都市計画区域の中で、既に市街化を形成している地域や今後市街化を予定している地域を定めた区域のことです。市街化区域では、12種類の用途地域や道路、公園、下水道などの都市施設が都市計画で定められます
市街化調整区域 都道府県が、都市計画区域の中で定める区域で、少数の例外を除いて住宅等の建築が禁止され、市街化が抑制される区域のことです。
敷居 障子や襖などの引き戸の下部にある、溝を彫った横木のことです。上部の横木を鴨居といいます。
敷地延長 敷地の一部が通路状になっており、その通路部分を通って道路出入りする宅地。その形状から「旗竿地」「路地状敷地」と呼ばれることもあります。通路部分に建物は建てられませんが、駐車場や自転車置場等に利用できます。また道路面に直接面してない為、往来の目にさらされることが少なくプライバシーが確保されやすいという特徴があります。路地上部分の幅が最低2m以上確保されていないと建物の建築ができません。
事業主 宅地の造成・一戸建やマンションの建築・分譲等の事業を主体なって行う企業のことです。一般的には売主と同じケースが大半です。
事業用借地権 定期借地権の一つで、契約期間は10年以上20年以内となっています。借主は更地にして返還する、契約書は公正証書によるものとするなどの特徴があります。
自主管理 管理会社に委託せずに一切の管理業務(管理費・修繕積立金等の徴収、定期清掃、機械設備の保守点検、保険契約等の斡旋、警備等)の手配を組合員(所有者)で行う管理形態のことです。
システムキッチン シンクや調理台、コンロ、換気扇、収納スペースなどを組み合わせ、一体化させたキッチンのことです。
シックハウス症候群 建材や接着剤から放出される揮発性有機化合物(ホルムアルデヒドなど)によって、目やのどの傷み、頭痛、めまい、吐き気などを引き起こす症状のことです。
実測売買 土地の売買契約で、実際には土地の面積を測量し、測量の結果判明した面積の差異について、売買代金の支払い時に清算する売買の方式です。なお、契約前に土地面積の測量が終了していて、その面積に基づき売買する場合も、実測売買の方式の一つです。
指定流通機構 不動産取引の円滑化を目的として、国土交通大臣が指定した不動産流通機構で、エリアごと全国に4つの団体に分け運営されております。4つの団体は公益法人として、各地域の不動産会社を会員に組織されています。指定流通機構のコンピューターネットワークシステム「レインズ」に登録された物件情報は会員会社間で見ることができます。
私道 道路の所有者が国・都道府県・市区町村等公的機関ではなく、民間の個人や法人が所有している「道路」を私道といいます。私道には、「建築基準法上の道路」として市町村等の認可を受けたものが多々あります。
私道負担 敷地の一部を道路として提供している場合のことです。住宅の敷地の一部を道路に提供している場合の他に、私道に接する土地所有者が共有で私道を持っている場合等があります。
市役所
(町村役場)
市区町村民税、固定資産税・都市計画税(市区町村税)などを扱っているほか、住民票や戸籍謄本などの発行を行っている窓口です。最近では、駅の近くに行政サービスコーナーなどを設置しており、非常に便利になりました。
借地権 借地権とは建物を所有する目的で設定された「地上権」または「賃借権」のことです。地上権とは、他人の土地においてその土地を専用に使用する権利のことです。その上に建物を建てたり、改築や建て替えができ、地上権を転貸したり、登記したり、売買することもできます。一方、賃借権は土地を借りる権利で、地主に賃料を払います。賃借権を譲渡したり転貸するには地主の承認が必要です。地上権は物権ですが、賃借権は債権です。
斜線制限 都市計画区域内において、建物を建てることによって隣接地の日照・通風などに支障がでないよう、建築物の各部分の高さを規制したものです。(1)道路斜線制限、(2)隣地斜線制限、(3)北側斜線制限の3種類があります。
シャッター雨戸 シャッターで開閉できる雨戸のことです。
社内融資 企業が社員の住宅取得をバックアップするために設けている融資のことです。抵当権の設定が不要であったり、利子補給制度が設けられていたりしますが、退職時には一括返済しなければなりません。
ジャロジー 幅の薄いガラス板を平行に並べ、開閉の角度を変えることで換気・通風を行う小窓のことです。浴室や洗面室、トイレ、階段室の窓などに設置される場合が多くあります。
収益還元法 評価の対象となる不動産が生み出す収益を還元利回りで割り戻して価格を求める手法のことを指します。不動産の諸経費等を差し引いた純収益が期待する利回りとなるのに見合うだけの投資額を算出します。
住居専用地域 都市計画法で「良好な住居の環境を保護するため」に定められた地域のことです。4種類の地域があり、低層住宅のための「第一種低層住居専用地域」「第二種低層住居専用地域」と中高層住宅のための「第一種中高層住居専用地域」「第二種中高層住居専用地域」があります。
住居地域 都市計画法で「住居の環境を保護するため」に定められた地域のことです。3種類の地域があり、「第一種住居地域」「第二種住居地域」と道路の沿道としての地域の特性に調和した「準住居地域」があります。
修繕積立一時金 毎月徴収する修繕積立金の貯蓄だけでは大規模修繕に必要な資金が不足する場合、不足分を臨時徴収金として一括して徴収するお金のことです。また、新築マンションの場合、当面の修繕金を一定額確保する為に、入居時に一定のまとまった金額を徴収します。
修繕積立金 マンションの修繕・補修等に必要な資金を確保するために、各区分所有者から毎月一定金額を徴収し貯蓄しておく金銭のことです。
住宅家屋証明書 登録免許税の軽減の適用を受けるには、その建物が特例の適用を受けるものであることを証明した、市町村長又は特別区長の「住宅用家屋証明書」が必要です。証明書の申請は一般的に司法書士が申請者の代理者として行ない、市区町村からの交付を受けてくれます。
住宅金融公庫
(独立行政法人住宅金融支援機構)
住宅金融公庫は平成19年4月から独立行政法人「住宅金融支援機構」となり、災害復興融資等、民間金融機関では対応困難な場合を除いて直接融資は行わなくなりました。今までの公庫融資に変わるものとして住宅金融支援機構が民間金融機関から債権を買い取る形で長期固定金利の融資を可能にした、フラット35が 2003年からスタートしています。
住宅金融支援機構 住宅金融公庫が平成19年4月から独立行政法人「住宅金融支援機構」となりました。引き続き「フラット35」を提供します。
住宅取得資金にかかる相続時精算課税 「相続時精算課税制度」とは、相続と贈与を一体で考え、最終的には相続時に精算する仕組みです。このうち住宅を取得する場合には、自己の居住の用に供する一定の家屋の新築もしくは取得または増改築等のための金銭の贈与を受ける場合に限り、65歳未満の親からの贈与についても適用することができます。これらの金銭の贈与には非課税枠(特別控除)2,500万円に1,000万円を上乗せし、非課税枠を3,500万円とすることができます。
住宅性能表示制度 住宅の品質確保の促進等に関する法律(品確法)により導入された、住宅の性能を表示するための制度のこと。構造の安定・音環境に関すること・高齢者等への配慮などの性能を9項目に分けて、「指定住宅紛争処理機関」が評価を行います。
住宅性能保証制度 財団法人住宅保証機構が運営している新築住宅の瑕疵に関する保証制度。住宅保証機構が派遣する検査員の現場審査に合格した住宅に保証書が発行され、構造上重要な部分については10年間、その他の部分については1〜2年間瑕疵を保証します。万一売主が倒産して債務の履行が困難となった場合でも、保険金が買主に支払われます。
住宅品質確保促進法(品確法) 住宅のクオリティを高め、ユーザーの利益を保護し、トラブルを円満に解決を図ることを目的として平成12年4月1日から施行された法律です。この法律の柱は次の3つです。
(1)すべての新築住宅の売買契約に10年間の瑕疵担保責任を義務化
(2)消費者でも性能を比較できるよう共通ルールを定めた住宅性能表示制度
(3)裁判にいたる前にトラブルを解決する住宅紛争処理体制の整備
住宅ローン控除 住宅ローン控除とは、居住者が住宅の新築もしくは取得または増改築等をして、居住の用に供した場合において、返済期間10年以上の住宅ローンがあること、その他一定の要件を満たすときは、その居住の年から10年間、年末の住宅ローン残高に応じて毎年一定額を所得税額から控除できる制度です。
収入合算 住宅ローンを借り入れる場合に本人だけの年収では借入希額に満たない場合、配偶者・親子などの収入を本人の収入に加算できることです。合算できる人の範囲や合算できる金額の上限などの条件は金融機関によって異なります。
重要事項説明 不動産取引にあたって宅地建物取引業法第35条および第35条の2の規定に基づいて、宅建業者が取引対象不動産に関する重要な事項について、取引きにかかわる人に対して契約前に行なう説明のことです。
取得費 取得費とは購入代金、建築代金、購入手数料のほか設備費や改良費も含まれます。建物は経年劣化により減価されると考え、取得価額から償却費を差し引きます。
じゅらく壁 塗り壁の一種で、本来は京都の聚楽第(じゅらくだい)跡地付近から取った土を塗った壁のことですが、これに似た仕上がりの壁もじゅらく壁と呼びます。
浄化槽 公共下水道の普及していない地域で利用される簡易汚水処理施設のことです。一般住宅では「分離ばっ気方式」と「分離接触ばっ気方式」の二種類が主に用いられています。(屎尿浄化槽)
小規模宅地の評価減 遺産の中に住宅や事業に使われていた宅地等がある場合には、その宅地等の評価額の一定割合を減額する特例があります。これを小規模宅地等についての相続税の課税価格の計算の特例といいます。この特例を受けられる人は、相続や遺贈によって宅地等を取得した個人です。相続等によって取得した財産のうちに、この特例の対象となる宅地等がある場合には、一定の面積を限度として、一定の減額した金額をもって、その者の相続税の課税価格に算入する制度です。この特例の適用を受けるためには、相続税の申告書に、この特例を受けようとする旨その他所定の事項を記載するとともに、その他一定の書類を添付する必要があります。
償却率表 建物等の固定資産を利用の度合いにより償却するために用いられる償却率の表をいいいます。
浄水器 水道水のカルキ臭や雑菌などを取り除く装置のことです。一般に活性炭フィルターなどのろ過膜を使用します。蛇口部分に設置するものや、シンクの下に設置するものがあります。
譲渡所得 不動産を売却したことによって生じた所得を譲渡所得といいます。譲渡所得に対しては、他の所得と分離して所得税と住民税が課税されます。なお、譲渡所得がマイナスの場合には課税されることはありません。
譲渡損失 平成16年度以降は、土地・建物等の譲渡所得の計算上生じた損失は、原則として他の所得との損益通算及び繰越控除ができなくなりました。ただし、不動産を売却して譲渡損失が生じた場合には、同一年中に不動産を売却により譲渡益が生じれば内部通算を行なうことができます。
譲渡費用 譲渡費用とは不動産の譲渡の際に直接出費した費用で以下のようなものが対象となります。
(1)仲介手数料
(2)売買契約書の印紙代
(3)測量費用
(4)分筆費用
(5)更地で売る時の建物取壊費用など
(6)売却のために借家人を立ち退かせるために支払った立退料
(7)売却のために行った建物の補修費
(8)買主と交渉のために要した交通費など。ただし譲渡資産の修繕費、固定資産税その他その資産の維持または管理に要した費用は、譲渡費用には含まれません。
消費税 消費税は、課税事業者が行った国内取引に課税されます。国内取引とは国内で対価を得て行なわれる資産の譲渡・貸付ならびに役務の提供をいいます。資産の譲渡でも土地には消費税はかかりません。建物の譲渡代金や仲介手数料等は課税されます。 消費税は、課税事業者の資産の譲渡に課税されますが、一般の個人が売主としてマイホーム・セカンドハウスを譲渡した場合には課税されません。なおマイホーム・セカンドハウス以外の不動産の売却については、一般の個人が売主でも消費税がかかる場合があります。
諸費用 住宅を購入する際に、土地・建物代金の他にかかる、仲介手数料、印紙代、登記費用、ローン借入に係わる手数料・保証料などを総称して諸費用と言います。
所有期間 土地建物を譲渡した場合の長期譲渡所得と短期譲渡所得は、譲渡した年の1月1日現在において、所有期間が5年以下か、5年を超えるかにより判断します。
所有権 法律の定め・制限の中で、所有者がその所有物を自由に使用し、収益し、処分することができる権利です。財産権の基礎をなす権利であり、その侵害に対しては、一般の損害賠償請求が認められます。
シンダーコンクリート 床面のレベルの調整や、屋上の防水のうえに保護のために用いたり、あまり強度を必要としない場合に使うコンクリートです。骨材は石炭殻や粘土などの焼成したものを使用しています。
新耐震基準 (1)新耐震基準に適合するか、または過去に耐震改修を実施して「新耐震基準」に適合させた住宅の所有者が、建築士(登録事務所に属する建築士に限ります)等に耐震診断を依頼し、建築士等が新耐震基準に適合すると認めた場合には「耐震基準適合証明書」を発行していただけます。
(2)申請者は原則として売主とされます。ただし、何らかの理由により申請者が売主以外の場合は、各税務署に確認が必要です。
(3)所有権の移転の日(引渡しの日。例えば所有権移転登記日)までに証明書を取得していることが要件となります。
(4)証明書及び住宅性能評価書の有効期間について 証明書に係る調査終了日又は住宅性能評価書の評価日から対象住宅の取得日(所有権の移転の日)までの期間は最大2年間とされています。
信託受益権 信託の受益者が持つ権利のことです。信託財産から収益や元本の交付を受けるもしくは受託者に交付を請求する権利と、受託者の信託業務を監督する権利があります。
筋違い 木造在来工法において、組まれた柱と梁に対角線上に取り付ける補強材のことです。
スタッコ仕上げ 外壁の仕上げの一種です。モルタル下地に砂粒状の骨材を厚く吹きつけ、凹凸状に仕上げます。
ストラクチャードファイナンス 株式・債券といった資金調達だけでなく、「仕組み」を工夫することで作られる新しい資金調達手法をストラクチャードファイナンスと呼びます。資金調達の多様化を目的としており、証券化もその一つです。
スプリンクラー 屋内の火災を感知すると、自動的に放水して消火を行う設備のことです。
スプレッド 「利ざや」のことです。不動産証券化においては、SPCが数種類の社債券を発行するときに、利率に差をつけることが一般的です。
スラブ コンクリート構造物の床版のことです。一般的には、鉄筋コンクリート造の床の荷重を支える構造床のことを指します。
スロップシンク バルコニー等に設置する底の深い流し台のことです。モップやスニーカーなどを洗う場合に便利です。
税務署 所得税、相続税、贈与税、消費税(国税)などを扱っている窓口です。国税庁の管轄内に、全国12ブロック(札幌、仙台、関東信越(埼玉)、東京、金沢、名古屋、大阪、広島、高松、福岡、熊本、沖縄)に国税局及び国税事務所があり、さらに国税局の管轄内に全国524の税務署があります。
税率表 税金を計算する上で、課税標準額に乗じられる税率表をいいます。
セカンドハウス リゾート地の別荘や、遠距離通勤の人が平日だけ会社の近くに住む家など、自宅とは別の住宅のことです。
接道義務 建築基準法の規定で、建築物の敷地は原則として、建築基準法上の道路と2メートル以上の長さで接しなければならないと定められていることを指します。これは、消防活動などに支障をきたすことがないように定められたもので、この義務のことを「接道義務」と呼んでいます。
セットバック 前面道路が、建築基準法第42条2項に該当する道路で幅員が4m未満の場合、4m幅員を確保するため道路境界から一定距離を後退して敷地の一部を道路部分として負担することをいいます。道路の中心線が確定している場合にあっては中心線から2m、道路の反対側が崖または川などの場合は4m後退した線が道路境界とみなされ、その線まで後退することをいいます。
ゼネコン 企画・設計から施行・管理まで行う「総合建設企業」のことです。
専属専任媒介契約 媒介契約の一つで、媒介を依頼した宅建業者を通じた相手方以外とは売買契約や交換契約の取引をしないことを特約した媒介契約のことです。この場合には自己で発見した相手方といえども宅建業者を通じて取引きすることになります。
セントラルヒーティング 居室の外にボイラーなどの加熱装置を一ヶ所設置し、そこから各室に暖気を送る集中暖房システムのことです。
専任媒介契約 媒介契約の一つで、媒介を依頼した不動産業者以外の不動産業者に重ねて依頼することができない媒介契約のことです。
専有部分 マンション等の共同住宅において、区分所有者が単独で所有できる部分で一般的には部屋内を指します。(但し、コンクリート壁、玄関ドア、バルコニー、窓ガラス、サッシは共用部分です)他にトランクルーム、駐車場等を登記し、専有部分とする場合があります。
専用使用権 マンション内の共用部分を、特定の人(居住者の中で定められた人)が排他的(専用)に使用できる権利をいいます。その対象となるものとして、バルコニー・ルーフバルコニー、専用庭、駐車場・駐輪場、トランクルーム等があります。住戸に付設しない駐車場・駐輪場等は抽選・順番待ち等により使用者が決められます。
専用庭 マンションの1Fの部屋に付設していることが殆どですが、その部屋の居住者だけが専用に使用できる庭です。管理費と一緒に専用庭使用料を支払います。
造成地 もともとの地形を切り崩したり、土を盛ったり、擁壁等を施行し、使いやすい状態に形成した土地のことです。
相続財産 故人が残した遺産のうち、相続できる財産として民法で認められたものをいい、具体例として現金、預貯金、株、不動産、書画骨董、債務などをが該当します。。相続は権利義務の一切を承継することになりますが、例外としてお墓や仏壇、被相続人の持っていた資格などは相続できません(=非相続財産)。また、被相続人の財産とではないのですが、相続税を計算するときの課税対象に含まれる財産として、生命保険金や死亡退職金などがあります。これを「みなし相続財産」といいます。
相続時精算課税制度 「相続時精算課税制度」とは、相続と贈与を一体で考え、最終的には相続時に精算する仕組みです。この制度のしくみは65歳以上の親から20歳以上の子への贈与について、選択制により、通常の暦年単位による贈与制度に代えて、贈与時には、非課税枠2,500万円を超える部分についてのみ一律20%で贈与税を納付し相続時において相続税で精算することになります。
相続税 相続税は、人の死亡により財産を相続又は遺贈により取得した人に対して課税される税金です。個人間の資産格差の調整のため、一定金額を超える財産を取得した場合には、その財産から一定額を相続税として納税してもらうというものです。被相続人が死亡したことを知った日の翌日から10ヶ月以内に被相続人の住所地の所轄税務署に申告し納税することになっています。
贈与税 贈与税は贈与によって財産を受け取った人に課税されます。不動産購入資金を贈与されたときはもちろん土地や建物などの不動産そのもの、車などの資産を無償で譲り受けた場合、贈与税がかかります。贈与税が課税される者は毎年1月1日から12月31日までの1年間の贈与財産の合計額に対する贈与税を翌年2月1 日より3月15日までの期間に申告と納税をします。
底地権 ある土地に借地権が設定されているとき、この土地の所有者が持っている土地所有権のことを「底地権」といいます。
外断熱 建物の内側(柱の間)に断熱材を埋め込む「内断熱」に対して、壁の外側全体を覆うように断熱する方法を「外断熱」といいます。
損益通算 損益通算とは、譲渡所得、不動産所得、事業所得等の計算上生じた損失を給与所得などの他の所得と相殺することをいい、繰越控除とはその相殺しきれなかった損失を翌年以降の所得と相殺することをいいます。
信託受益権 信託財産の元本と、その元本から生じる収益を受け取る事ができる権利の事を指す。オリジネーター(委託者)が不動産等の資産を信託銀行(受託者)に信託譲渡して、信託銀行は受託した資産(信託財産)をもとに信託受益権を発行する。
セール&リースバック 主に不動産流動化等に際して、オリジネーターの不動産売却後、売却先から当該不動産を賃借してそのまま使用し続ける事を指す。
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