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不動産用語集
 
あ行 か行 さ行 た行 な行 は行 ま行 や行 ら行 わ行 英字・他
 
た行
ターミナルキャップレート 最終還元利回りと呼ばれるもので、所有期間後の予測収益は、現時点の予測収益と比較して危険度が増すこと、建物等の老朽化による収益低下が予測されることから、評価上はキャップレート(CR)より高めに設定されます。
耐震構造 地震で生じる振動でも建物が倒壊しないように設計された構造のことです。
耐震ラッチ キッチンの吊り戸棚などに付けられ、地震の揺れで扉が開いて中の物が飛び出さないようにする金具のことです。
耐用年数 耐用年数とは、減価償却資産が利用に耐える年数をいいます。長期にわたり反復使用に耐える経済的に価値があるものの使用又は所有の価値の減価を、各年度に費用配分していく場合における計算の基礎となる年数です。
代理受領 提携ローン利用の場合等で、ローンの申込本人に代わって、売主や仲介業者が融資金を受け取ることです。
大理石 石灰岩の変成岩のことで、多様な色調・模様がみられ、本磨きにした場合は美しい色調となります。緻密で強度が大きく吸水性は小さいものの、耐酸・耐火性に乏しい特徴があります。内壁や床などに用いられることが多い石材です。
耐力壁 鉛直荷重(垂直方向の荷重)や水平荷重に抵抗して建物を支える壁のことです。
ダウンライト 天井に埋め込まれた小型の照明器具のことです。部屋全体ではなく、光源の直下を限定的に照らします。廊下や玄関などにも利用されます。
高さ制限 建築基準法によって定められた、地区や地域の建築物の高さの最高限度のことです。「絶対的高さ制限」「斜線制限」「日影による中高層建築物の高さ制限」等があります。「斜線制限」には「道路斜線制限」「隣地斜線制限」「北側斜線制限」があります。
宅地建物取引業 宅地建物取引業とは、宅地又は建物について、売買又は交換、売買・交換又は賃貸の代理、売買・交換又は賃貸の媒介を、業として行うものをいいます。
宅地建物取引主任者 宅地建物取引主任者資格試験に合格し、都道府県知事の登録を受けて、宅地建物取引主任証の交付を受けた者のことです。宅建業法では、不動産会社の事務所には従事者5人に1人以上の専任の宅建主任を置くことを義務づけています。宅地建物取引主任者の業務は主任者証を提示して重要事項説明をしたり、重要事項説明書や契約締結後の書面に記名なつ印することなどです。
ダクト 冷暖房や換気した空気を送るための管や風道のことです。
建売住宅 売主である不動産会社が土地の上に建物を新築して販売する住宅です。注文住宅のように購入者が自分の好きなプランで建築できない反面、決まったプラン・仕様のため工期が短いというメリットがあります。
建具 建築物の開口部に、開閉のために取り付ける扉、ふすま、障子、窓など設備の総称です。
建物面積 建物の各階の延べ床面積のことです。バルコニー、ベランダの面積は含みませんが、地下室は含みます。マンションの面積は、建築基準法上は壁芯計算(壁の中心線で囲まれた面積)によるが、不動産登記法上は内法(うちのり)計算(壁で囲まれた部分の面積)によります。
短期譲渡所得 土地建物を譲渡した場合の短期譲渡所得は、譲渡した年の1月1日現在において、所有期間が5年以下のものをいいます。短期譲渡に該当する場合には、他の所得と分離して課税短期譲渡所得金額に、所得税30%、住民税9%を乗じて求めることになっています。
短期プライムレート 銀行が信用力の高い企業に短期に(1年以内の期間)貸し出すときの優遇金利のことです。現在では譲渡性預金(CD)などの市中金利に連動して決まる「新短期プランムレート」が普及しています。
団体信用生命保険 住宅ローンを借り入れる場合に加入する生命保険のことです。借入者が死亡した場合には、保険金でローンの残債を抹消することが出来ます。団信に加入できないとローンの借入が出来ないこともあります。銀行ローンの場合、金利に団体信用生命保険料分が金利に含まれているため、別途保険料を支払う必要はありません。最近は疾病に対する保険付の団信(団体信用生命保険)が選択できるローン商品も提供されています。
断熱材 室内と室外との熱の伝導を妨げるために、壁の中に設置する材料のことです。グラスウールやロックウール、スタイロフォームなどがあります。
断熱サッシ 熱を伝えにくいプラスチック樹脂や複層ガラス(ペアガラス)などを利用して、断熱の性能を高めたサッシのことです。
地域地区 都市計画法で定められた住宅地、商業地、工業地などの土地利用上の区域分けのことです。具体的には、12種類の「用途地域」の他に、「特別用途地域」「高度地区」「高度利用地区」「特定街区」「防火地域」「準防火地域」「美観地区」「風致地区」などがあります。
地役権 一定の目的を達成するために他人の土地を利用する権利で、当事者間の契約によって生じます。利用する他人の土地を「承役地」、それによって利益を受ける自分の土地を「要役地」といいます。
地下室 地下室とは天井の高さの3分の1以上が地下に入っている部屋をいいます。ドライエリアと称する空堀を設けないと居室として使えません。換気設備を設け、防水対策や湿気対策を十分に行う必要があります。
地形 土地の形のこと。正方形や縦と横の比率が1:1.5(1.5:1)の長方形が整形地と評価されます。
地区計画 それどれの地区にふさわしい良好な環境を形成するために市町村が定めるきめ細かな計画のことです。地区計画区域内で、土地の区画形質の変更、建築物の建築を行う場合は、30日前までに市町村長に届出が必要です。
地目 登記簿に載っている土地の種類のことです。登記所の登記官が土地の現況と利用状況等によって決定します。田、畑、宅地、山林、墓地、公園等21種類あります。
仲介 不動産取引の当事者である売主と買主、貸主と借主の間に立って、取引を仲立ちすること。宅建業法等の法令では「媒介」といいます。
中間金 不動産の売買契約において、手付金と残代金の間に支払う金銭のことで、内金ともいいます。
長期修繕計画 将来、いつごろ、どのくらいの修繕が必要になるか予算を見積もり、その為に修繕積立金をいくら徴収するか計画をするものです。修繕積立金が急激に上がったり、修繕が必要な時期に十分な修繕積立金が足りないことがないよう、長期的な修繕計画を立て、それをもとに修繕積立金の徴収金額等を決定します。
長期譲渡所得 土地建物を譲渡した場合の長期譲渡所得は、譲渡した年の1月1日現在において、所有期間が5年を超えるかものをいいます。長期譲渡に該当する場合には、他の所得と分離して課税長期譲渡所得金額に、所得税15%、住民税5%を乗じて求めることになっています。
長期プライムレート 民間金融機関が、企業に対して資金を1年以上貸付ける際の最優遇貸出金利(プライムレート)のことです。以前は金融機関は、長期プライムレートにもとづいて長期貸付を行うことが主流でしたが、現在では長期貸付においても、短期プライムレート(新短期プライムレート)を基準に一定の利率を上乗せする方式を導入しているケースが多くなっています。
直接還元法 収益還元法(不動産が将来生み出すであろうと期待される純収益の現在価値の総和を求めることにより不動産の試算価格を求める手法)によって収益価格を求める方法のうち、一期間の純収益を還元利回りによって還元する方法をいいます。
ツーバイフォー工法
(2×4工法)
木造工法のひとつで、2インチ×4インチの木材を多く利用することからツーバイフォー工法(2×4工法)と呼ばれます。北米で生まれた工法で「枠組壁工法」ともいいます。床・壁・天井の6面体で構成する「面構造」で躯体を支えるのが特徴です。
突き板 美しい木目を持つ木材を薄くスライスしたものを言います。また、それをベースとなる合板に張り付けたものも言います。
つなぎ融資 住宅を購入する際に住宅ローンを利用する場合に、住宅ローンの資金が実行される(資金が出る)までの間、短期間だけ借りるローンです。
坪単価 土地やマンションなどの一坪あたりの価格のことです。(一坪は約3.3uです。)
妻住戸 建築で妻とは建物の端の部分をいいます。マンションで端にある住戸を妻住戸といいます。
定額法 毎年、一定額の減価償却費を計上する方法です。平成10年4月1日以後に取得した建物の本体部分の償却方法は定額法とされています。特徴として計算しやすく、毎年の減価償却費が一定でるため資金計画等をたてやすいことなどがあげられます。
定期借地権付住宅 従来の借地法は借地期間が満了しても、正当な理由がない限りその権利が消滅することはなかったのに対して、平成4年8月1日より施行された借地借家法で創設された定期借地権は新しい権利関係で、更新がなく、当初に定められた期間(50年以上)の満了とともに借地権が消滅することとなります。この場合、建物を解体して更地にして返還する必要がある「一般定期借地権」が代表的です。また、期間の設定を短くし(30年以上)、満了時に建物の所有を地主に譲渡することを明らかにして借地をする「建物譲渡特約付借地権」もあります。
定期借家権 貸主、借主双方の合意により契約期間、賃料を決め、期間満了によって契約が終了する建物賃貸借のことです。双方が合意する限り、契約期間が一年未満や二十年を越える定期借家契約も可能です。「定期借家」である旨を明記した書面によること、更新がないこと及び契約期間の満了前における貸主からの通知義務について明記することが必要になります。
提供公園 一定規模以上のマンションにおいてつくられ、マンション居住者だけでなく、不特定の人が利用できる公園です。管理は自治体で行うことが一般的です。
提携ローン 住宅の売主や販売会社、仲介業者があらかじめ提携している金融機関が融資するローンのことです。審査までの時間が短かったり、融資条件が有利な場合もあります。
抵当権 抵当権は、債務者等に担保となる不動産等の利用を認める一方、万一債務者等が債務の弁済を滞らせた場合は、金銭等の貸し手である債権者は、抵当権に基づき担保にとっている不動産等を競売等して、そこから優先弁済を受けることができる権利です。具体的には、住宅を購入する際に、買主が銀行等から住宅ローンを借りる場合、債権者である銀行等は、買主が購入する住宅に抵当権を設定します。万一、買主が住宅ローンの返済が出来なくなった場合は、買主の購入住宅を競売等して、貸金の優先弁済を受けることになります。
定率法 毎年末の未償却残高に一定の率を乗じて減価償却額を算定する方法です。定率法を選択するときの手続きとして「所得税の減価償却資産の償却方法の届出書」で償却方法を定率法を選択する必要があります。特徴として初期に減価償却費を多くし、年が経つに従って減価償却費が一定の割合で逓減するため、機能的減価の生じやすい固定資産に適しています。
出口戦略 投資活動において、インカムゲインの獲得を目指してキャッシュフローを最大限に高め、一定期間後に売却して利益を上げるというフローの中で、売却時期・売却方法についての戦略のことを指します。
手付金 証約手付、解約手付、違約手付とありますが、一般的には契約の成立を証するための証約手付を意味しています。契約成立の際の手付金を売買契約に際して買主から売主に対して交付される金銭のことを手付金といいます。(同様に賃貸借契約の場合には、借主から貸主に対して交付されます。)不動産の取引にあっては、通常、解約手付の性質を有しており、買主は交付した手付金を放棄することにより、また売主は受領した手付金の倍額を返還することで解約することができるというものです。
手付金等の保全措置 買主が不動産業者から、不動産物件を購入する場合、不動産物件の引渡しを受ける前に、売主が倒産等して、買主が支払い済みの手付金や中間金(これらを「手付金等」といいます。)が返還されないため、買主が損害被ることがあります。そのため、宅地建物取引業法では、不動産業者が売主となる売買契約について、買主が支払う手付金等が、売買代金の10%(未完成物件の場合は5%)または1000万円を超える場合、売主の不動産業者は、手付金等の保全措置を講ずることが義務付けられています。具体的には、売主の不動産業者と銀行、保険会社、特定の保証会社が契約をして、万一売主不動産業者が、買主の手付金等支払いを受けた後に倒産した場合は、売主に代わって、保証会社等が買主に手付金等を返還をすることになります。
テナント 賃料を払って建物を借りる人・法人を指しますが、主にオフィス・店舗等の借主のことを言います。
デフォルト 債務不履行のことで、融資や債券の元利金などの支払債務が履行されないことをいいます。契約上、元本および利息の支払い期日が定められている場合にその支払いが何らかの理由によってできない状況に債務者が陥ることです。
デベロッパー 都市開発やビル・商業施設の建設、大規模住宅地の開発・造成、マンションの分譲等を行う事業主体となる企業のことです。
デューデリジェンス 元来、有価証券発行時に、情報公開基準を満たしているかを判断するため弁護士などが行う調査のことを指しますが、最近では買主が投資判断をする際の精細調査として広く用いられています。不動産証券化においては、対象資産に対して物理的側面を含む詳細な調査を外部の専門家に委託し、リスク分析やキャッシュフロー予測を行い、投資価値を判断します。
テラス 室内から直接出入りできる屋外スペースのことです。石やコンクリートブロックなどで庭面から一段高くしています。
電気温水器 電力を利用して湯を沸かす設備のことです。日中より割安な深夜電力を利用して大量の湯を沸かし、貯湯タンクに蓄えておく仕組みです。
転勤した場合の住宅ローン控除 ○海外転勤の場合
住宅ローン控除は「居住者」に限られますので、海外に住所を移転すると同時に住宅ローン控除の適用はなくなります。家族が日本に残っている場合も同様の取扱になります。しかし、すでに住宅ローン控除の適用を受けていた人で、住宅ローン控除の適用期間内に再度居住した場合は一定の手続きを行うことで再適用を受けることができます。
○国内転勤の場合
この場合も海外転勤者と同様に、居住していない期間は住宅ローン控除の適用が受けられません。手続きも上記と全く同様の手続きを取ることになります。しかし、海外転勤者との違いは単身赴任で本人の家族が引き続き居住し、転勤命令等が解消された後には同居すると認められる場合には、住宅ローン控除の適用があります。
天袋 和室の押入れの上部に設置されている収納スペースのことです。
天窓 採光のため天井や屋根に設置される窓のことです。建築基準法上の有効採光面積の算定では、壁面の窓の3倍に換算されます。「トップライト」ともいいます。
ドアクローザー ドアの自動閉鎖装置のことで、油圧やスプリングの作用により、開いたドアをゆっくり自動的に閉めることが出来ます。「ドアチェック」ともいいます。
等価交換方式 不動産事業手法の一つです。土地所有者が土地を、ディベロッパーが建設費を出資し、建築物の完成後に土地所有者が出資額に応じて建物の一部の所有権を得ることで、双方が土地・建物を所有することになります。土地所有者にとっては建設費がかからないこと、ディべロッパーのノウハウを活用できることなどのメリットがあります。
登記済証 所有権保存や移転、抵当権の設定などの権利の変動を登記申請し、完了時に法務局から交付される「登記済証」と押印された書類のことで一般的には権利証といわれています。平成17年3月に改正された不動産登記法では、オンライン庁を指定し、指定されたオンライン庁では権利の登記を済ませた場合に登記済証に代えて、登記名義人が真正な権利者であることを証明するために、その登記名義人に対して登記識別情報として12桁の番号が交付されます。このような登記識別情報の提出・交付の制度導入が順次始まっています。
登記簿 私法上の権利関係について公示し、保護するために一定の事項を記載した公の帳簿のことです。不動産登記簿のほか、商業登記簿などがあり、法務局で閲覧することができます。なお、コンピュータシステムにより登記事務を行っている登記所では、、登記簿ではなく登記事項証明書の交付を受けることができ、また閲覧に代えて登記事項照明書の交付を受けることができます。
倒産隔離 証券化においては、所有者自身の信用力ではなく、証券化される資産そのものの信用力に依存した証券を発行されます。そのためSPC自体が倒産しないよう対策を講じることと、SPCがオリジネーターの倒産に影響を受けないよう特定資産を真正に譲渡することが必要となります。
投資信託 投資信託委託会社が証券会社などを窓口に投資家から多額の資金を集め、運用する金融商品のことです。投資家にとっては少ない資金で投資対象を分散させることが可能になるというメリットがあります。その投資対象や運用手法によって債権型と株式型に分類されます。
登録免許税 土地や建物を建築したり購入したりしたときは、所有権保存登記や移転登記等をします。この登記をする際にかかる税金が登録免許税です。
道路幅員 道路の側溝(U字溝、L字溝)の外側から反対側の側溝までを計測した寸法のことです。市(区)役所などの道路台帳に記載されている認定幅員に対して、現状の道路幅を現況幅員といいます。
通し柱 木造建築物の土台から最上階の軒までを貫く、継ぎ目のない1本の柱のことです。
特殊関係者 特殊関係者の範囲は次のとおりです。
(1)この個人の配偶者及び直系血族。
(2)その個人の親族((1)の者を除く。以下同じ。)でその個人と生計を一にしているもの及びその個人の親族でその譲渡にかかる家屋の譲渡がされた後その個人とその家屋に居住するもの。
(3)その個人とまだ婚姻の届出をしていないが事実上婚姻関係と同様の事情にある者及びその者の親族でその者と生計を一にするもの。
(4)(1)から(3)に掲げる者及びその個人の使用人以外の者でその個人から受ける金銭などにより生計を維持しているもの及びその者の親族でその者と生計を一にしているもの。
(5)その個人、その個人の(1)及び(2)に掲げる親族、その個人の使用人若しくはその使用人の親族でその使用人と生計を一にしているもの又はその個人に係る(3)及び(4)に掲げる者がその発行済株式等の50%以上を有する同族会社その他これに準ずる関係のあることとなる会社その他会社以外の法人。
なお、特殊関係者等に該当するかどうかの判定は、(2)を除き、居住用財産を譲渡した時点で判定することになります。
特定事業用資産の買換特例 個人が事業の用に供している特定の土地建物等を譲渡し一定期間内に特定の土地建物等の資産を取得し、その取得の日から1年以内に買換え資産を事業の用に供した場合に適用を受けることができます。この特例を受けますと、売った金額より買い換えた金額の方が多いときは、売った金額に20%を掛けた額を収入金額として譲渡所得の計算を行います。売った金額より買い換えた金額の方が少ないときは、その差額と買い換えた金額に20%を乗じた額との合計額を収入金額として譲渡所得の計算を行います。
特定の居住用財産の買換の場合の
譲渡損失の繰越控除
個人が居住用財産を譲渡した場合において、一定期間内に居住用財産(買換資産)の取得(その買換資産の取得のための住宅借入金等を有する場合に限ります。)をして居住の用に供したときは、一定の要件の下で、その居住用財産の譲渡の金額について損益通算および翌年以後3年内の各年分(合計所得金額が 3,000万円以下である分に限ります。)の総所得金額等からの繰越控除を認める制度です。
特定の居住用財産の譲渡損失
および繰越控除
個人が住宅を譲渡しても住宅ローンを返済しきれない者への支援措置として、居住用財産の譲渡損失のうち、住宅ローン残高が譲渡対価を超える場合のその差額(住宅ローン残高−譲渡対価)を限度として、他の所得との損益通算及び損失の翌年以後3年以内の繰越しを認める制度です。なお、この特例は、買換えを要件としていませんので、賃貸住宅等に住み替える場合も対象となります。
匿名組合 特定の事業を行なうために営業者が出資者から出資を募り、事業の利益を出資者に金銭で分配するものです。この方式では、出資者や出資金額に制限がなく、不特定多数の投資家に募集をかけるためそう呼ばれています。
都市計画税 都市計画税は毎年1月1日時点の都市計画区域内にある土地・建物などの所有者に対し、市町村が課税します。固定資産税と一括して納税します。税率は最高限度0.3%以内の範囲で課税されます。
都市計画法 都市計画法は、都市の健全な発展と秩序ある整備を図り、もって国土の均衡ある発展と公共の福祉の増進に寄与することを目的として制定された法律です。都市計画法では、この目的を達成するために、都市計画の内容や制限、都市計画事業等について定めています。知事等が都市計画区域を指定するとされており、都市計画区域内において都市計画法が適用されることになります。都市計画区域については、市街化区域や市街化調整区域の別や、用途地域や防火地域や風致地区等の地域地区等の指定、都市計画道路等の都市計画施設が定められることになります。
土壌汚染対策法 土壌汚染対策法は、人の健康被害の防止を図ることを目的として平成15年2月15日に施行された法律です。この法律では、鉛、砒素、トリクロロエチレン等を特定有害物質として定義するとともに、土壌汚染のある土地について指定区域として指定することと等が定められています。
土台 基礎(コンクリート)の上で木造建築物を支える構造材のことで、基礎とアンカーボルトで固定します。
トップライト 天窓のことです。
都道府県事務所 都道府県民税や不動産取得税(都道府県税)などを扱っている窓口です。東京都の場合、区ごとに、また、道府県の場合、道府県の事務所のほかに出張所としての事務所が設置されています。
都道府県知事免許 宅地建物取引業を営もうとする者は、国土交通大臣か都道府県知事の免許を受けなければなりません。1つの都道府県のみに事務所を設置して宅地建物業を営もうとする場合は都道府県知事の免許が必要です。なお、大臣免許でも知事免許でも免許に効力の差はなく、都道府県県知事免許でも、全国で営業することは可能です。
戸袋 雨戸を収納するスペースのことです。
徒歩時間表示 不動産の広告規約により、駅から物件までの徒歩時間表示は1分=80m換算で表示することになっています。(端数はすべて繰り上げになります)。地図上での距離で算出する場合が大半であり、信号等の待ち時間や坂道等は考慮されないことから、実際にかかる時間は、自身で歩いてみることが必要です。
トラックレコード 投資信託などの金融商品に対する投資活動における過去の実績、運用成績のことです。
トラップ 排水管の途中にある、S字やU字型などに曲がった部分のことです。この部分に水をためることにより、下水からの悪臭を避け、ネズミや害虫等の侵入を防ぎます。
取引事例比較法 原価法、収益還元法と並ぶ不動産鑑定手法の一つです。対象となる不動産の近隣不動産の取引事例に対し、地域やその他の個別要因を加味することによって価格を算定する手法になります。
取引態様 不動産取引において、宅建業者の立場を示したものです。取引態様は主に次の3種類で、「売主」、「代理」、「媒介(仲介)」があり、宅建業者は不動産売買等の広告等をするときに、今回の取り引きがどの態様で行われるものなのかを購入希望者等に対し、明示する義務を負います。
デット 借入れや社債等で調達された返済義務を負う資金の事を指す。いわゆる負債。受領する利息・元本に上限がある一方で、支払はエクイティ(自己資本)に優先される。
デューデリジェンス 投資用の不動産取引の際に行われる詳細かつ多面的な調査の事を指す。一般的には、投資用の不動産取引を経済面・法務面・物理面から調査して、投資のリスク・リターン等を詳細に把握する。米国で 生まれた概念で「デュー(Due=当然行われるべき)」「デリジェンス(Diligence=努力)」 からの造語である。
匿名組合 出資組合員(投資家)が営業者(SPC)に出資をして、その営業から生じる利益を分配する事を約束する契約により成立する商法上の組合の事を指す。
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